Immobilienmarkt: Die Mär von den goldenen Zeiten

Früher war das Einfamilienhaus im Vergleich zu heute noch ein Schnäppchen, lautet ein häufiges Vorurteil. Mitnichten, zeigt eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW): Tatsächlich ist der Weg in die eigenen vier Wände seit 1980 deutlich einfacher geworden.

Es ist und bleibt ein lang diskutiertes Thema: die Frage nach dem Eigenheim. Viele glauben, es sei zu spät, eine eigene Wohnung oder gar ein eigenes Haus zu kaufen – viel zu teuer. Unsere Eltern hätten es da deutlich einfacher gehabt. Eine neue IW-Studie zeigt das Gegenteil: Seit 1980 ist der Weg in die eigenen vier Wände im Gegenteil immer einfacher geworden, erst seit 2016 hat sich die Lage wieder verschlechtert.

Bedingungen für Immobilien sind besser als vor 30 Jahren

Wie billig oder teuer eine eigene Immobilie ist, hängt von drei Faktoren ab: dem Kaufpreis, den aktuellen Bauzinsen und dem Einkommen. Das IW hat aus diesen drei Faktoren den sogenannten Erschwinglichkeitsindex berechnet, für jedes Quartal seit 1980. Beim Erschwinglichkeitsindex werden die Kosten eines Darlehens für ein durchschnittliches Eigenheim ermittelt, dass in 20 Jahren getilgt werden soll. Dieser Wert wird dann in Relation zum jeweiligen durchschnittlichen Einkommen gesetzt. Das Ergebnis: Im Jahr 1980 stand der Index bei 100, im dritten Quartal 2016 erreichte er seinen Tiefststand von 28,6 Punkten. Zuletzt stieg er auf 41 Punkte. 

Trotz kräftiger Zinssteigerungen in den vergangenen Jahren ist es heute also immer noch deutlich einfacher, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen als noch vor 30 Jahren. In den 1980er Jahren waren die Preise zwar deutlich niedriger als heute, gleichzeitig lagen die Bauzinsen aber in aus heutiger Sicht unvorstellbarer Höhe – bei mehr als zehn Prozent. Zudem sind die Einkommen in den letzten vier Jahrzehnten kräftig gewachsen.

Der Traum vom eigenen Haus hat an Bedeutung verloren

Es sind andere Umstände, die heute den Immobilienkauf erschweren: Die Prioritäten haben sich verändert, die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner ist zwischen 1991 und 2020 um fast 12 m² gestiegen. Dazu kommen andere Lebenswege: Viele Menschen steigen später in den Beruf ein und haben somit nicht das nötige Eigenkapital. 2018 hatten deutschlandweit gerade einmal 15 Prozent aller Mieter mehr als 60.000 Euro auf dem Konto – für eine durchschnittliche Immobilie meist zu wenig.

Die Bedingungen sind also grundsätzlich gut, allerdings muss die Politik nachhelfen und den Kauf lukrativer machen, vor allem für junge Familien. „Der Staat kommt jungen Menschen bei der Wohnungsfinanzierung nicht genug entgegen“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Helfen würden Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer. „Bund und Länder sind hier in der Pflicht. Es braucht mehr Anreize, damit sich mehr Menschen diesen Schritt trauen.“